サムティ・レジデンシャル投資法人

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投資環境

人口動態及びレジデンス賃貸市場の動向

合計世帯数の伸び率は東京23区と同傾向

2000年から2014年までの世帯数伸び率では、東京23区が約19.8%の伸び率であるのに対し、主要地方都市全体では約17.8%と東京23区と同様の増加傾向を示しております。

世帯数伸び率(平成12年=100)

出所: 総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成

東京23区同様の安定的な転入超過

2000年以降、東京23区が転入超過で推移しているのと同様に、主要地方都市においても全体として見ると安定的な転入超過となっております。

転入超過数

出所: 総務省「住民基本台帳」を基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成

上場J - R E I T 等における
主要地方都市のレジデンス投資の特徴

概ね95%以上で推移する稼働率

直近において、上場J-REITが保有するレジデンスの稼働率は、都市による差異はありますが、概ね95%以上で推移しており、一部東京23区を上回っている都市もあります。また、稼働率の変動性についても、1~3%程度の幅であり、東京23区と概ね同程度であります。

稼働率レンジ(平成23年~平成26年上期)

出所: 上場J-REIT公表資料を基に、株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成

変動係数は東京23区+2.5%程度以内

直近における主要地方都市の賃料の変動係数については、震災後の復興需要の影響を受けて賃料が上昇している仙台市の特殊なケースを除き、都市により地域経済の景気サイクルに応じた一定の差異はあるものの、東京23区の変動係数から最大でも概ね2.5%程度以内の範囲の水準にあります。

賃料の変動係数(平成23年~平成26年第2四半期)

出所: アットホーム株式会社及び株式会社三井住友トラスト基礎研究所が共同で開発した賃貸マンションの成約事例に基づく賃料インデックスを基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成

上場J-REITのレジデンス投資は
東京都に6割以上が集中

既存の上場J-REITのレジデンスへの投資は、棟数ベースでは東京都に全体の6割以上が集中しており、主要地方都市においては、東京都と比較して上場J-REITによるレジデンスへの投資の集中度が低くなっております。

上場J-REITのレジデンスへの投資状況(直近決算期末)

出所: ARES J-REIT Property Databaseを基に本資産運用会社作成
(注) 平成28年6月1日時点における、上場J-REIT各社の直近期末の保有レジデンス(1,494棟)を集計。

上場J-REIT保有物件のインカムリターン
東京23区+1%、リスク(標準偏差)は+0.2%

上場J-REITが保有するレジデンスにおいて、主要地方都市のインカムリターンは東京23区と比較して1%程度高くなっています。また、上場J-REITが保有するレジデンスについて見ると、主要地方都市は、リターン水準が高い一方で、リスク(標準偏差)に関しては東京23区を上回っていますが、その差は0.2%程度です。

上場J-REIT保有レジデンスのインカムリターン

出所: 上場J-REITデータを基に株式会社三井住友トラスト基礎研究所作成
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